Аналіз законопроєктів

Висновок до законопроєкту 7532

Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки

Дата реєстрації
07.07.2022
Суб’єкт права законодавчої ініціативи
Аліксійчук Олександр Васильович
Батенко Тарас Іванович
Головний комітет
Комітет з питань аграрної та земельної політики
Висновок ІЗІ
Висновок АнтикорКомітету
Висновок НАЗК

Опис законопроєкту

Законопроєктом пропонується наступне:

– уточнюються підстави виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку;

забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення також юридичними особами, стосовно учасників (акціонерів, членів) або кінцевих бенефіціарних власників яких, застосовано санкції відповідно до Закону України “Про санкції” у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок;

– площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що належать на праві спільної сумісної власності подружжю, враховується у загальній площі земельних ділянок лише того з подружжя (колишнього з подружжя), за ким зареєстровано право власності;

– уточнюються положення, які регулюють реалізацію переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення;

– деталізуються особливості державної реєстрації прав, пов’язаних з передачею в оренду земельної ділянки особою, яка використовує відповідну земельну ділянку на праві емфітевзису;

– право на викуп відповідних земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до 10 років з рівним річним платежем за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів пропонується також надати селянським (фермерським) господарствам, до яких перейшло набуте засновниками таких селянських (фермерських) господарств право постійного користування земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства;

– із Переліку документів дозвільного характеру виключається висновок державної експертизи землевпорядної документації щодо об’єктів, які підлягають обов’язковій державній експертизі;

– визначаються умови договору про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо предметом іпотеки є право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення;

розірвання за погодженням сторін договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, право оренди якої перебуває у заставі (іпотеці), допускається лише за письмовою згодою заставодержателя (іпотекодержателя), підпис на якій засвідчується нотаріально;

дозволяється оренда гідротехнічних споруд державної та комунальної власності, що: 1) передаються в оренду орендарю земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом, 2) можуть бути передані в оренду відповідно до законів України “Про морські порти” та “Про внутрішній водний транспорт”.

Аналіз запропонованих змін та виявлені недоліки

1. Законопроєктом пропонується не здійснювати перевірку відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення встановленим вимогам при набутті у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

для ведення садівництва (не більше 0,25 гектара);

для ведення особистого селянського господарства, розташованих в межах населених пунктів (не більше 2 гектара).

При набутті у власність таких земельних ділянок без проведення перевірки, їх набувач подає нотаріусу заяву про дотримання вимог до набувачів права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Зазначення недостовірних відомостей у заяві, є підставою для визнання правочину про перехід права власності на земельну ділянку недійсним.

Однак, у законопроєкті не визначено хто та в якому порядку перевірятиме достовірність відомостей у вищезазначеній заяві. Як наслідок, прийняття та реалізація цього положення може призвести до набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення особами, яким це заборонено частиною 1 статті 130 Земельного кодексу України (далі – Кодексу), в тому числі:

– юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

– фізичними та юридичними особами, стосовно яких та/або стосовно учасників (акціонерів, членів) або кінцевих бенефіціарних власників яких застосовано санкції.

2. Законопроєкт дозволяє готівкові розрахунки при купівлі вищезазначених земельних ділянок, щодо яких проєктом передбачено не здійснювати перевірку.

При цьому, не враховано, що граничні суми розрахунків готівкою для фізичних та юридичних осіб, а також для фізичних осіб – підприємців встановлюються Національним банком України (частина 3 статті 1087 Цивільного кодексу України).

3. Із статті 5-1 Закону України “Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність” проєкт виключає частину 2, відповідно до якої виконання топографо-геодезичних і картографічних робіт може здійснюватися за такими напрямами:

– основні геодезичні роботи;

– загальнодержавні топографічні знімання;

– інженерні вишукування для будівництва та великомасштабні топографічні знімання.

Але у супровідних документах до законопроєкту відсутнє належно аргументоване обґрунтування необхідності прийняття та реалізації такої законодавчої пропозиції проєкту.

До того ж, залишається чинним пункт 4 частини 2 статті 5-2 Закону України “Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність” згідно із яким у Державному реєстрі сертифікованих інженерів-геодезистів зазначається напрям (напрями) виконання топографо-геодезичних і картографічних робіт.

При цьому, ані в чинній редакції закону, ані в законопроєкті не встановлено, хто визначатиме напрями топографо-геодезичних і картографічних робіт.

4. Аналогічне зауваження стосується також і виключення із Закону України “Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність” положень щодо здійснення державного геодезичного нагляду.

Незважаючи на те, що у законі залишатимуться норми щодо здійснення державного контролю за топографо-геодезичною і картографічною діяльністю, вищезазначена пропозиція законопроєкту потребує належно аргументованого обґрунтування у супровідних документах до проєкту.

За відсутності такого, проєкт суперечить статті 91 Регламенту ВРУ, згідно із якою пояснювальна записка до законопроєкту має містити:

– обґрунтування необхідності прийняття законопроєкту, цілей, завдань і основних його положень та місця в системі законодавства;

– обґрунтування очікуваних соціально-економічних, правових та інших наслідків застосування закону після його прийняття;

– інші відомості, необхідні для розгляду законопроєкту.

5. Частиною 5 статті 28 Закону України “Про землеустрій” встановлено правовий механізм попередження конфлікту інтересів для виконавців робіт із землеустрою.

Законопроєкт передбачає виключення з такого механізму та пропонує дозволити комунальним землевпорядним підприємствам на замовлення органів місцевого самоврядування щодо земель комунальної власності розроблення:

– проектів землеустрою щодо: 1) встановлення меж територій територіальних громад, 2) встановлення (зміни) меж адміністративно-територіальних одиниць, 3) організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного, лісогосподарського призначення, земель водного фонду та водоохоронних зон, обмежень у використанні земель та їх режимоутворюючих об’єктів;

– технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель.

При цьому, поза увагою законопроєкту залишилось виконання вищезазначених робіт державними землевпорядними підприємствами на замовлення органів державної влади стосовно земель державної власності.

6. Відповідно до нової редакції частини 1 статті 89-1 Кодексу у разі якщо відповідно до закону право власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність, припиняється, довірчий власник має права та виконує обов’язки власника земельної ділянки з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом та Цивільним кодексом України

Проте, чинна редакція Кодексу не регулює питання довірчої власності, крім статті 89-1 Кодексу, якою визначаються особливості набуття і реалізація права довірчої власності на земельні ділянки.

Тому, частину 1 статті 89-1 Кодексу доцільно залишити в чинній редакції, згідно із якою довірчий власник земельної ділянки має права та виконує обов’язки власника земельної ділянки з урахуванням особливостей, передбачених цією статтею та Цивільним кодексом України.

7. Новою редакцією частини 10 статті 38 Закону України “Про іпотеку” передбачено, що договір купівлі-продажу предмета іпотеки, якщо предметом іпотеки є право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення є правовою підставою для державної реєстрації переходу до покупця відповідного права.

Але стаття 4 “Речові права та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації” Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” не передбачає державну реєстрацію переходу права.

8. Згідно змін до частини 3 статті 25 Закону України “Про оцінку земель” замість моніторингу земельних відносин, моніторинг ринку земель пропонується здійснювати у складі публічного моніторингу земельних відносин.

При цьому, ані законопроєктом, ані чинним законодавством не визначено правовий статус публічного моніторингу земельних відносин та його складові, крім моніторингу ринку земель.

Земельний кодекс України передбачає лише моніторинг земель, який є складовою частиною державної системи моніторингу довкілля.

Порядок реалізації пілотного проекту щодо проведення моніторингу земельних відносин затверджено Постановою Кабінету Міністрів України № 639 від 23 серпня 2017 року.

9. Відповідно до нової частини 4 статті 31-4 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” у разі державної реєстрації набуття права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення за суб’єктом переважного права чи державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення одночасно проводиться державна реєстрація припинення переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, зареєстрованого в Державному реєстрі прав, без подання відповідної заяви заявником.

Така законодавча пропозиція суперечить пункту 1 частини 1 статті 4 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, відповідно до якого державній реєстрації підлягає право власності, а не “набуття права власності”, як передбачено проєктом.

10. Законопроєкт вносить зміни до положень Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання розвитку виноградарства та садівництва”, якими Перехідні положення Кодексу доповнюються новими нормами.

Відповідно до проєкту орендарям, емфітевтам земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, на яких вони не менше 3 років до дня укладення договору купівлі-продажу вирощують багаторічні насадження (плодові, ягідні, горіхоплідні, виноград) надається право викупу цих земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до 10 років з рівним річним платежем.

Однак, зазначені зміни потрібно вносити безпосередньо у пункт 6-1 Перехідних положень Кодексу. Адже законопроект може передбачати внесення змін лише до тексту первинного законодавчого акта (закону, кодексу, основ законодавства тощо), а не до закону про внесення змін до цього законодавчого акта (частина 6 статті 90 Регламенту ВРУ).

 

11. Назва законопроєкту (“Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки”) не узгоджується із змістом проєкту, адже, крім нотаріальних та реєстраційних дій, його положення також присвячені:

– реалізації переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення;

– оренді землі;

– топографо-геодезичній та картографічній діяльності;

– викупу земельних ділянок фермерськими господарствами;

– оренді державного та комунального майна тощо.

Висновок

Законопроєкт потребує суттєвого доопрацювання.

Позиції державних стейкхолдерів1

1. Міністерство фінансів України зауважень до проєкту не має.

2. Міністерство аграрної політики та продовольства України і Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру підтримують законопроєкт.


https://www.kmu.gov.ua/bills/proekt-zakonu-pro-vnesennya-zmin-do-deyakikh-zakonodavchikh-aktiv-ukraini-shchodo-vdoskonalennya-pravovogo-regulyuvannya-vchinennya-notarialnikh-ta-reestratsiynikh-diy-pri-nabutti-prav-na-ze

 

Ми у соцмережах
Завжди відкриті до
питань та пропозицій
+38 (063) 763-85-09 office@izi.institute