Аналіз законопроєктів

Висновок до законопроєкту 3618

Проект Закону про рієлтерську діяльність в Україні

Дата реєстрації
09.06.2020
Суб’єкт права законодавчої ініціативи
Бакумов Олександр Сергійович
Березін Максим Юрійович
Головний комітет
Комітет з питань економічного розвитку
Висновок ІЗІ
Висновок АнтикорКомітету
Висновок НАЗК

Опис законопроєкту

Законопроєктом пропонується регулювати рієлтерську діяльність в Україні.

Органами рієлтерського самоврядування визначаються:

1) Кваліфікаційно-сертифікаційна комісія Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності;

2) З’їзд фахівців у сфері рієлтерської діяльності;

3) Рада суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності.

Органи рієлтерського самоврядування не мають статусу юридичної особи та діють у складі Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності.

Чіткого та вичерпного порядку формування жодного з цих органів законопроектом не передбачено.

Передбачено, що Національними положеннями у сфері рієлтерської діяльності (далі – Національні положення) встановлюються правила та вимоги до надання рієлтерських послуг, правила професійної етики, правила та вимоги до проведення прилюдних торгів, інші професійні положення (правила) у сфері рієлтерської діяльності.

Рада суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності затверджує правила з якості рієлтерських послуг.

Визначено істотні умови рієлтерського договору (перелік не вичерпний).

Передбачено загальний порядок атестації та сертифікації у сфері рієлтерської діяльності.

Національну федерація фахівців у сфері рієлтерської діяльності визначено держателем Єдиного реєстру фізичних осіб, юридичних осіб та професійних об’єднань у сфері рієлтерської діяльності. Встановлено вимоги до інформації, що розміщується в такому реєстрі, але перелік такої інформації невичерпний.

Окрема стаття присвячена дисциплінарним стягненням та зупиненню дії (припинення дії) кваліфікаційного свідоцтва.

Рада суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності формується на паритетних засадах шляхом делегування до її складу фахівців у сфері рієлтерської діяльності, що обираються З’їздом фахівців у сфері рієлтерської діяльності. Загальна кількість членів Ради становить вісім осіб.

До складу Кваліфікаційно-сертифікаційної комісії входять фахівці у сфері рієлтерської діяльності, делеговані З’їздом фахівців у сфері рієлтерської діяльності. Кількість членів Кваліфікаційно-сертифікаційної комісії визначається Радою суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності.

Відомості про об’єкт нерухомості, внесені суб’єктом рієлтерської діяльності, іншою уповноваженою відповідно до закону особою до Єдиної інформаційної бази даних, формуються в інформаційний паспорт об’єкта нерухомості з індивідуальним реєстраційним номером в Єдиній інформаційній базі даних

Корупціогенні фактори

1. Обмеження права власника реалізувати своє майно без залучення рієлтера

Законопроєктом нівелюється можливість власника нерухомого майна реалізовувати своє право власності без залучення рієлтера.

Відповідно до статті 34 законопроєкту «суб’єкт рієлтерської діяльності, інша уповноважена відповідно до закону особа вносять дані щодо об’єкта нерухомості до Єдиної інформаційної бази даних і формують інформаційний паспорт об’єкта нерухомості».

Відповідно до частини 2 та частини 3 статті 34, суб’єкт рієлтерської діяльності або фізична особа самостійно не можуть вчиняти будь-які операції з нерухомим майном без внесення відомостей до цієї бази даних. А індивідуальний реєстраційний номер інформаційного паспорта об’єкта нерухомості в Єдиній інформаційній базі даних пропонується визначити істотною умовою правочину.

Нотаріус же, відповідно до частини 4 цієї статті, посвідчує правочин, за яким об’єкт нерухомого майна, його частина відчужується, реалізується та/або передається в найм (оренду), позичку фізичною особою, за умови формування та отримання з Єдиної інформаційної бази даних витягу із зареєстрованого інформаційного паспорта об’єкта нерухомості.

Таким чином, без внесення відомостей до реєстру, реєстрації рієлтерського договору, фізична особа не зможе здійснити будь-які операції з власним нерухомим майном.

У зв’язку з цим, по-перше, порушується право власності фізичної особи, передбачене статтею 41 Конституції України, по-друге, порушуються засади права власності, передбачені главою 23 Цивільного кодексу України.

Більш того, ч. 4 статті 34 законопроєкт забороняє рекламувати майно будь-кому окрім власника або рієлтера. Таким чином, розміщення оголошення про продаж на OLX родичем власника пропонується вважати незаконним.

Крім того, законопроєктом не забороняється встановлення плати за внесення таких відомостей та формування витягів з Єдиної інформаційної бази даних. Таким чином може бути встановлена нова корупційна схема аналогічна донедавна існуючій схемі авторизованих електронних майданчиків у сфері нерухомості.

Стаття 17 покладає на споживачів рієлтерських послуг невичерпний перелік обов’язків шляхом використання конструкції «інші обов’язки, передбачені законодавством.»

2. Обов’язок реєструвати усі рієлтерські договори в Єдиній базі даних

Законопроєктом встановлено (у ч. 4 ст. 8) обов’язок реєструвати усі «укладені ним рієлтерські договори в Єдиній інформаційній базі даних з обов’язковим присвоєнням кожному рієлтерському договору унікального номера та подає інформацію про всі укладені ним рієлтерські договори до Єдиної інформаційної бази даних у порядку, обсязі та строки, визначені Радою суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності. Незареєстровані в Єдиній інформаційній базі даних рієлтерські договори є нікчемними.»

Законопроєктом не забороняється встановлювати плату за внесення таких відомостей та формування витягів з Єдиної інформаційної бази даних (що вимагається від продавця). Таким чином, може бути встановлена нова корупційна схема аналогічна донедавна існуючій схемі авторизованих електронних майданчиків у сфері нерухомості.

3. Наявність надмірних дискреційних повноважень органів рієлтерського самоврядування

А) Статус агента або брокера, відповідно до статті 6 законопроєкту може набути особа, яка зокрема: … відповідає вимогам до якості надання рієлтерських послуг, встановленим відповідно до цього Закону.

В законопроєкті не розкрито такі вимоги, вказано лише посилання на Правила якості надання рієлтерських послуг, що встановлюються Радою суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності.

Рада суспільного нагляду на власний розсуд може встановити правила якості надання рієлтерських послуг, вносити в них зміни і таким чином обмежувати доступ до рієлтерської діяльності.

Б) Відповідно до пункту 9 статті 8 законопроєкту, «Правила та вимоги до надання рієлтерських послуг, затверджуються Національними положеннями у сфері рієлтерської діяльності. Правила та вимоги до надання рієлтерських послуг можуть містити обмеження та встановлювати фіксований розмір плати за надання рієлтерських послуг».

Такі положення затверджує Рада суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності.

По-перше, це спотворює конкуренцію в цій сфері, а вартість рієлтерських послуг формується на рівні актів Ради, а не встановлюється рієлтерським договором.

По-друге, Рада самостійно може формувати плату, без жодних критеріїв та умов її встановлення.

По-третє, не зрозуміло які саме обмеження мають містити такі вимоги та правила. Знову-ж-таки, все це встановлює Рада.

Все це в сукупності з відсутністю чіткого порядку формування цих органів (описано нижче), створює корупційні ризики та може призвести до монополізації на ринку рієлтерських послуг, відсутності конкуренції та порушення прав як фахівців так і споживачів ринку.

В) Статтею 10 законопроєкту передбачено професійну підготовку фахівців у сфері рієлтерської діяльності.

Зокрема, «порядок акредитації закладів з професійної підготовки затверджуються Радою суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності».

По-перше, акредитація здійснюється органом рієлтерського самоврядування. Відсутня будь-яка участь державних органів в цьому. По-друге, відсутні будь-які згадки про оплату за навчання, що може призвести до зловживань та отримання неправомірної вигоди при здійсненні професійної підготовки фахівців.

Крім того, якість такої підготовки теж не може бути перевірена.

Г) Відповідно до статті 11 законопроєкту «строк розгляду Кваліфікаційно-сертифікаційною комісією заяви про допуск до складення кваліфікаційного іспиту не повинен перевищувати тридцяти днів з дня її надходження».

Такий строк необхідно скоротити, адже він створює можливість для штучного затягування прийняття рішення та може призвести до корупційних ризиків в діяльності комісії в частині його «пришвидшення».

Д) Відповідно до статті 12 законопроєкту, «сертифікація суб’єктів рієлтерської діяльності здійснюється Кваліфікаційно-сертифікаційною комісією».

Ч. 2 статті передбачено, що особа, яка виявила намір стати суб’єктом рієлтерської діяльності повинна відповідати вимогам, встановленим не тільки цим Законом, а й Національними положеннями та іншими актами, прийнятими на виконання цього Закону. Тобто є ризик створення «додаткових» вимог до таких осіб шляхом встановлення їх невизначеної кількості не на рівні закону.

Рішення про відмову в допуску особи до кваліфікаційного іспиту / проведення сертифікації може бути оскаржено до суду після його перегляду Радою суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності. Водночас законопроект не містить строків розгляду такого перегляду. Фактично, законопроект обмежує право на судових захист та створює можливість відтягнути момент, з якого особа зможе його реалізувати, на невизначений термін.

Відсутня інформація про платність або безоплатність такої сертифікації. Таким чином, комісія може на власний розсуд встановити плату за сертифікацію.

Крім того, встановлено обов’язкове проходження раз на два роки підвищення кваліфікації. Водночас не встановлено платність / безоплатність таких курсів. З огляду на практику підвищення кваліфікацій в інших сферах, таке положення може звестися до обов’язку надання «добровільних внесків» за інформацію невисокої якості.

Більш того, законопроект не містить навіть загального розуміння форми проведення сертифікації.

Е) Відповідно до статті 13 законопроєкту Рада суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності затверджує Положення про ведення Єдиного реєстру фізичних осіб, юридичних осіб та професійних об’єднань у сфері рієлтерської діяльності.

Серед іншого, Реєстр повинен містити відомості про фахівця та суб’єктів рієлтерської діяльності, однак на рівні законопроєкту перелік відомостей не є вичерпним. Передбачено формулювання «інші відомості, визначені у Положенні про реєстр».

Таким чином Рада суспільного нагляду може додатково передбачити будь-які відомості, що не передбачені Законом.

Є) Статтею 16 на суб’єктів рієлтерської діяльності покладено необмежене коло обов’язків, зокрема шляхом закріплення обов’язку дотримуватися «інших обов’язків, встановлених цим Законом, вимог до якості рієлтерських послуг, Правилами з якості, Правилами професійної етики, Національними положеннями, рішеннями та актами органів рієлтерського самоврядування, законодавством та рієлтерським договором.» Дане положення є особливо ризикованим в контексті підстав для притягнення до дисциплінарної відповідальності, що описано в наступному зауваженні.

Ж) Статтею 19 законопроєкту передбачено порядок притягнення до професійної відповідальності фахівців та суб’єктів рієлтерської діяльності.

Дисциплінарне провадження стосовно фахівця у сфері рієлтерської діяльності та/або суб’єкта рієлтерської діяльності здійснюється Кваліфікаційно-сертифікаційною комісією у разі вчинення професійного проступку. До переліку професійних проступків належить серед іншого:

1) невиконання, ухилення або неналежне виконання обов’язків, визначених цим Законом; > проблема невичерпності їх переліку описана вище

2) порушення Національних положень; Правил з якості та/або Правил професійної етики;

3) зловживання правами, наданими цим Законом; > таке формулювання є занадто широким і може бути підставою притягнення комісією будь-якого суб’єкта рієлтерської діяльності за будь-яке порушення, незалежно від його тяжкості

5) невиконання рішень та актів органів рієлтерського самоврядування; > таких актів може бути безліч і стосуватися будь-якого аспекту діяльності

6) ненадання документів на вимогу Кваліфікаційно-сертифікаційної комісії та/або Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності в рамках контролю якості відповідно до цього Закону та/або виконання інших функцій відповідно до цього Закону. > тобто ненадання будь-якої інформації може мати наслідком позбавлення права здійснювати рієлтерську діяльність.

З) Статтею 19 законопроєкту передбачено порядок притягнення до професійної відповідальності фахівців та суб’єктів рієлтерської діяльності.

Пунктом 20 передбачено, що «за зверненням особи, яка ініціювала питання про професійну відповідальність фахівця у сфері рієлтерської діяльності та/або суб’єкта рієлтерської діяльності, осіб, які надали інформацію, матеріали та пояснення при розгляді справи, може бути збережена їхня конфіденційність. У такому разі при розгляді дисциплінарної справи заслуховуються відповідні письмові матеріали без зазначення особи, яка їх надала». Більш того, законопроектом передбачено, що таку скаргу може подати будь-яка особа.

Таким чином суб’єкт щодо якого здійснюється дисциплінарне провадження не буде знати особу, що подала заяву (скаргу). Це створює переваги для однієї зі сторін, порушує принцип змагальності і може призвести до умисного подання скарг з метою усунення окремих фахівців від рієлтерської діяльності та практики замовних справ.

4. Нечіткість процедури створення органів рієлтерського самоврядування

А) Статтею 23 передбачено створення Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності, що об’єднує професійні об’єднання у сфері рієлтерської діяльності.

Водночас законопроект не містить порядок створення федерації, яка фактично стане монополістом – регулятором ринку. Відсутнє визначення вимог та критеріїв до професійних об’єднань, які можуть стати членами федерації, кількість членів.

Можливим є створення штучно великої кількості таких об’єднань для формування делегатів, що можуть приймати будь-які рішення і довільним чином утворити органи федерації.

Більш того, п. 14 ч. 3 ст. 23 передбачено невичерпний перелік повноважень федерації, зокрема можливість їх встановлення органами самої федерації. З огляду на регуляторний характер цієї організації, таке положення є ризикованим.

Б) Статтею 24 законопроєкту передбачено функціонування з’їзду фахівців у сфері рієлтерської діяльності.

Кожне професійне об’єднання висуває по одному делегату для участі у з’їзді … за умови, що таке професійне об’єднання відповідає одночасно таким вимогам:

1) зареєстроване як громадське об’єднання відповідно до закону;

2) відомості про таке об’єднання включені до Реєстру у порядку, встановленому Положенням про Єдиний реєстр фізичних осіб, юридичних осіб та професійних об’єднань у сфері рієлтерської діяльності.

Це положення затверджує Рада суспільного нагляду. Рада може самостійно встановити критерії включення професійних об’єднань до Реєстру.

Таким чином, окремі професійні об’єднання можуть бути не включені до реєстру або виключені з нього в довільному порядку.

Більш того, відсутність вимоги до співвідношення між кількістю членів професійного об’єднання та делегованим ним учасниками до з’їзду може призвести до нерівноцінного представництва інтересів організацій. Наприклад, професійне об’єднання може мати 2000 членів і 1 делегата, і професійне об’єднання може мати 10 членів і одного делегата.

В) Статтею 25 передбачено невичерпний перелік підстав для припинення повноважень того чи іншого члена органу самоврядування шляхом використання конструкції «6) в інших випадках, передбачених цим Законом та/або статутом Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності, та/або актами органів рієлтерського самоврядування.»

Г) Статтею 28 законопроєкту передбачено створення Ради суспільного нагляду. Рада формується на паритетних засадах шляхом делегування до її складу фахівців у сфері рієлтерської діяльності, що обираються З’їздом фахівців у сфері рієлтерської діяльності. Загальна кількість членів Ради становить вісім осіб.

Відсутні вимоги до членів цієї Ради, вона може формуватися довільно делегатами з’їзду. В той же час сама Рада може збільшити кількість делегатів, що її обиратимуть. Не передбачена конкурсна процедура, виключно делегування.

Все це створює можливість непрозорого обрання членів Ради суспільного нагляду, яка відповідно до зауважень вище, наділяється широкими дискреційними повноваженнями і фактично створює умови для функціонування ринку рієлтерських послуг, адже відповідно до ч. 9 ст. 29 «Рада суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності може ухвалити рішення з будь-якого питання рієлтерського самоврядування».

Ми у соцмережах
Завжди відкриті до
питань та пропозицій
+38 (063) 763-85-09 office@izi.institute